刚子最近买房愁的很盛康优配，市面上很多中介和开发商都在喊，“房子越大越好”，
可刚子算算自己的预算，买房是没问题，但一想到以后的物业费和房产税，大房子居住成本更高，还是打起了退堂鼓。
一位在行内摸爬滚打20年的中介老板透露，现在还怂恿你买房“越大越好”的，不是心眼坏的很，要么就是真没看懂未来十年的楼市真相。
根据他的说法，懂行的人已经开始偷偷在核心城市批量收购90-140平米的次新房，连茶水费都涨到了20万。
你还别不信，就看看数据：
根据中指研究院数据显示，2024年，全国90-120㎡新房成交占比稳定在四成以上，大城市144㎡的住宅，成交占比直接蹿升5个百分点。
还有某专业机构的后台数据，120-140㎡的二手房，带看量同比暴涨60%以上。
这些都数字的背后，实际上都藏着未来5年房地产市场的主流面积答案。
有人可能很疑惑，我国新房库存已经高达7亿多㎡，这还没有包括二手房挂牌量，城镇人均住房面积已经接近40㎡，很多地区空置率居高不下，房多人少的情况愈发明显，为啥还有人抢购房子呢？
一个核心原因，现在到以后，人们追求的不再是“有地方住”，而是“住得舒服”。
有建筑学家此前就算过一笔账，三口之家住90㎡小三房盛康优配，居住舒适度不好，空间太紧凑，这就好比我们买牛仔裤，紧身的，能勉强穿进去腿，但是一旦蹲下来，可能裤子就会崩线，说白了，这种小三房，住着舒适度不高。
但是，如果换成200㎡的大平层，舒服是舒服，但物业费也不便宜啊，甚至一个月物业费可能抵得上普通人半个月的工资，还有将来可能面临的超高房产税，住这样的房子，即使再宽敞，想必也舒服不起来。
但是，如果是120㎡左右的房子呢？情况就不一样了，主卧有独立卫浴，次卧除了改成书房，还能有足够的空间放置茶台，这样的空间实用性更强，且又不浪费。
就拿广州某个楼盘来说吧，同一栋楼开盘卖房，只有两种户型，一个是89㎡，一个是118㎡，结果118㎡的户型成交价不仅比89㎡的户型贵出3000块/㎡，销量还更快。
用买家的话来说，“多花30万，买了20㎡，怎么算都值。”
当然了，这些改善型群体买120㎡住宅的另一个核心原因就是，可以享受政策红利。
①契税优惠力度更大。目前全国已经有近30个城市把豪宅税门槛定在144㎡，契税从1.5%跳到3%，意味着购买150㎡的房子，光税费就要多掏十几万，但是如果选择120㎡的房子，税费就能减少十几万。
②房产税免征面积红利。有财税专家放出风声，未来房产税免税面积可能为40-60平免征面积，按照三口之家来算，只要面积在120-180㎡，就触碰不到征税线。
反观那些89㎡的鸡肋户型，过去很多刚需因为它总价低所以纷纷抢购，如今都在响应二胎政策，想要换房，将房子脱手就变得更难了。
有机构数据显示，该平台89㎡的户型平均挂牌周期长达11个月，比120㎡户型起码多三个月才能脱手。
杭州有个网友，五年前花380万买了一个89㎡的学区房，去年挂牌400万也没人要，但隔壁118㎡的学区房，挂牌价620万三天就成交了。
气的这个网友直拍大腿：“早知道当初借钱也要买三房”
看到这，可能有人也会说了，以后没有了公摊，是不是就可以直接买小户型呢？
这话说的对，但也不对！像有些城市明年就开始试点按套内计价，但你要知道，开发商又不是慈善机构，到时候的单价肯定会算上公摊成本，
所以，关键还是看实际居住面积。比如上海某个楼盘，建筑面积120㎡，但是实际居住面积可以做到101㎡，得房率超80%，和周边低得房率相比，简直就是王者，当天开盘直接200套房秒光。
反观那些号称赠送面积的楼盘，建面140㎡刨去30㎡公摊和10㎡的设备平台，实际上使用面积还没有别人120㎡的房子多。
所以，以后买房人都不傻，他们更在意的是实际使用面积，毕竟谁的钱都不是大风刮来的。
而且，如果你仔细观察，还会发现一个很有意思的事，现在很多大城市新建盘，起步面积基本上都是清一色110㎡起，90㎡以的户型几乎绝迹。有开发商透露，不是不想建，只是建出来也卖不动。反观那些120㎡左右的户型，却成了年轻人眼中的香饽饽，而且溢价率还更高。
所以，回看这两年你就会发现，那些偷偷收房的聪明人早就摸透了游戏规则：他们不追豪宅不碰老破小，专挑核心城市100-140㎡的次新改善房，这些房子跌的时候扛得住，涨的时候也跟得上。
毕竟随着经济快速提升，以后谁还愿意委屈自己住鸽子笼？说到底，房子终归是装生活的容器，而120㎡左右的尺度，恰好装得下中产阶层对品质生活的全部想象。
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