日本近期房价显著攀升，已成为公认现象。然而颇具讨论空间的是策略宝，何种因素主导了房价的上扬？
NHK经济专栏于2025年5月25日，刊登题为《公寓价格高涨，外国人投资现状初步调查》的报道，指出房价激增的成因具有多重性，例如营建成本上升、人力支出增加、改善型住房需求扩张等。
但同时强调：境外投资者的置业行为，亦构成影响因素之一。
日本民间不少声音把矛头指向外国投资者，认为是他们推高了房价。这种说法听起来似乎有道理，但仔细一想就会明白问题没那么简单。
回看过去几年，疫情平稳后日本入境强劲反弹，不仅反映在访日旅客数量的回升，更延伸至不动产领域。
外国投资者尤其对东京湾的\"高层公寓\"展现出浓厚兴趣，在日元汇率走低、社会治安良好、及政治环境稳定的背景下，来自中国香港与中国大陆的高净值人群掀起\"购房热潮\"。
诚然，日本未设限外国人购置房产，但短期转售类的投机交易必然推高市场价格，进而挤压刚需群体的购买力。
日本媒体《每日新潮》5月26日转载住宅顾问寺冈孝的评论文章，提及众多中国家庭因国内高考竞争激烈，听闻\"东大录取门槛较低\"而涌入大学周边争购\"学区房\"；文京区某小学因招收大量中国学生，特别增设日语辅导课程策略宝，吸引中国富裕阶层。
但包括中国买家在内的境外投资者，是否确为推高东京房价的主力？NHK虽转述\"东京公寓价格暴涨，源于外国人投资\"的观点，同时坦言“目前缺乏都心公寓外籍买家占比的权威统计数据”。
因此，面对日益高企的房价与民众购房困境，国土交通省对涵盖东京都近一年交易数据的11万份购房登记资料进行分析，据此制定针对性改善方案。
不过，登记信息未设\"国籍\"字段，仅能通过买家姓名与住址，初步判定是否属外籍人士，准确性不佳。亦有业内人士指出，这种统计方式存在局限：未纳入二手房交易实况，而事实上二手房的成交量远超新房。
NHK也曾于去年9月采访某专营外籍客户公寓中介的不动产公司，其月均签约量达40单左右，较2023年增长一倍。
此外，三菱UFJ信托银行每半年对开发商开展普查，数据显示：千代田区、港区、涩谷区的新建公寓外籍买家占比，普遍维持在20%至40%区间。
不动产调研机构高级首席研究员高桥雅之强调，东京核心六区及江东区外籍居民集中，该区域交易情况无法代表全日本房产市场。
高桥表示：\"尽管盛传外国人购房比例影响房价，但当前缺乏实证支撑，推测与想象占据主流。此项调查意义重大，一定要以客观数据揭示真相。\"
有观点提出：若日本效仿新加坡、加拿大实施外籍购房限制，能否使房价回归合理区间？相关担忧已在海外投资者间蔓延，部分人士忧虑日本政府可能出台限购政策，或加重购房负担以平抑房价。
△来源 / pakutaso
但NHK代表的主流见解认为：\"归根结底，房地产交易价格与租赁成本由实际需求决定。当前日本房价虽处高位，但尚不存在泡沫风险，即便限制外籍购买，房价亦难回落至既往水平。\"
因此，日本目前高房价既是现实困境，却不宜简单归责于外国投资者，把房价问题全算在他们头上，既不公平也不客观，日本政府亦未专门出台抑制海外购房的政策。
日本房价上涨本质是多重力量共同作用的结果，我们需要更理性地看待这个牵动千万家庭的难题。将问题简单归因于外国投资者，可能误导政策制定。真正需要关注的是：如何增加住宅用地供给？能否通过税费调节抑制投机？
类似神户市推行的\"空置税\"，设定最低居住时限及未来转售限制等调控手段，或将逐步落地。毕竟作为城市象征的高层公寓，理应承载居住功能，而非沦为投资工具。
我们必须认识到：住房问题本质是发展问题。随着少子化加剧，未来十年日本实际住房需求必将下降。当前的高房价现象，或许正是转型期的阵痛，解决问题的钥匙，始终握在日本人自己手中。
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